Gut zu wissen –
Antworten und Informationen zu Immobiliengutachten

Covid-19 hält die ganze Welt in Atem und bringt nicht nur Menschen, sondern ganze Branchen in Gefahr. Auch die Immobilienbranche bekommt die Auswirkungen des Virus zu spüren. Allerdings anders und weitaus weniger als gedacht.

Wohnimmobilien zeigen sich unvermindert stabil

Ob Ausgangsbeschränkungen oder Kontaktverbote, Kurzarbeit oder Stellenstreichungen – bislang zeigt sich der Immobilienmarkt von Corona noch relativ unbeeindruckt und stabil (Stand Februar 2021). Zumindest, was den Bereich der Wohnimmobilien angeht. In vielen Gebieten steigen die Preise sogar weiterhin – vor allem in Ballungsgebieten und wachsenden Regionen. Wohnen muss schließlich auch jetzt noch jeder – und der Wohnraum in diesen Gegenden ist knapp. Einzig bei der Größe werden Abstriche gemacht – es wird häufig nach einer Nummer kleiner als bisher gesucht.

Gewerbeimmobilien sind die Verlierer der aktuellen Zeit

Anders dagegen sieht es bei den Gewerbeimmobilien aus. Sie sind einer der Verlierer dieser Zeit. Viele Insolvenzen stehen noch aus, doch immer mehr Gebäude sind bereits heute ungenutzt.

Insbesondere Bürogebäude sind vielerorts verwaist, weil alle Mitarbeiter zu Hause arbeiten. Die Situation ist hier jedoch eine andere: Die Arbeit geht weiter, die Arbeitsplätze bleiben in vielen Fällen erhalten. Sollte sich der Homeoffice-Trend nach Corona fortsetzen, könnte es allerdings sein, dass Unternehmen zum Teil auf kleinere Immoblien ausweichen wollen. Das lässt sich zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht sagen.

Im Verhältnis noch schlechtere Prognosen haben Hotel- und Einzelhandelsimmobilien. Vielen Firmen in diesen Branchen droht durch die Corona-Beschränkungen das Aus. Die Folge sind sinkende Mieten und sinkende Immobilienwerte.

Der Trend geht zum Wohnen im Umland

Immer mehr Deutsche zieht es in Zeiten von Lockdown und Homeoffice von der Stadt ins Umland. Hier gibt es in der Regel mehr Platz fürs Geld und einen größeren Aktionsradius mit Balkon oder Garten. Die Natur ist häufig nur ein paar Schritte von der Haustür entfernt.

Lena Thonke, zertifizierte Immobiliensachverständige aus Hamburg, kann den Wunsch nach Größe und Weite gut nachvollziehen: „In der Stadt fällt vielen Menschen inzwischen die Decke auf den Kopf. Es gibt nichts, wo man hingehen kann oder darf. Dazu sind die Miet- und Kaufpreise im Umland häufig niedriger als in der Stadt. Das ist jetzt noch mehr als vorher ein entscheidendes Kriterium.“

Zunahme an Wertgutachten

Auch die Nachfrage nach Wertgutachten von zertifizierten Sachverständigen ist gestiegen. „Wir denken, dass viele Menschen, die Eigentum besitzen oder Immobilien zur Wertanlage nutzen, mehr Sicherheit in dieser unsicheren Corona-Situation haben möchten”, sagt Lena Thonke. „Wer genau weiß, welchen Wert seine Immobilie hat, kann damit planen – und gedankliche Vorsorge treffen, zum Beispiel für den Fall, dass die Einkünfte bei plötzlicher Arbeitslosigkeit nicht mehr reichen.”

Den Status-quo können die Sachverständigen sehr gut bewerten. Eine verlässliche Auskunft über die Wertentwicklung können sie jedoch nicht geben. „Eines kann ich jedoch sagen“, wirft Lena Thonke ein: „Immobilien sind in Krisensituationen immer eine gute Wertanlage.“

Ein Wertgutachten ist in vielen Fällen sinnvoll. Hier die häufigsten:

  • Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und einen realistischen Preis angeben möchten.
  • Wenn Sie eine Vermögensaufstellung all Ihrer Werte machen wollen.
  • Wenn Sie eine Erbauseinandersetzung haben (z. B. eine Erbengemeinschaft ist sich nicht einig).
  • Wenn Sie Ihre Immobilie im Zuge einer Finanzierung oder Umfinanzierung beleihen wollen.
  • Wenn Ihre Immobilie bei einem Zwangsversteigerungsverfahren versteigert werden soll.
  • Wenn Sie bei einer Scheidung den Zugewinnausgleich berechnen
  • Wenn Sie jemanden ein Nießbrauchrecht, Erbbaurecht oder Wohnungsrecht übertragen wollen.
  • Sie erhalten eine objektive, neutrale und weisungsfreie Begutachtung.
  • Sie können Rechtsstreitigkeiten vermeiden, da das Gutachten öffentlich-rechtlich anerkannt ist.
  • Ihr Wertgutachten ist gerichtsfest und wird auch von Finanzämtern anerkannt.
  • Sie können Investitionsentscheidungen auf einer fundierten Basis treffen.
  • Sie sichern ggf. Ihre Wirtschaftlichkeit.

Es beginnt mit einem persönlichen Gespräch, in dem Aufgabe, Anlass und alle ggf. vorhandenen Herausforderungen besprochen werden. In Zeiten von Corona wird der Sachverhalt in der Regel telefonisch oder per Online-Meeting besprochen.

Im Anschluss daran besichtigt Ihr Ansprechpartner die Immobilie und macht eine Bestandsaufnahme (Lage, Ausstattung, Zustand, Baujahr, letzte Sanierung und weitere Eckdaten). Sie übergeben ihm dann alle relevanten Verträge, Unterlagen und Daten, die er in Verbindung mit der Besichtigung auswertet und zu einem objektiven Gutachten zusammenfasst.

Er erstellt objektive Gutachten für Immobilien jedweder Art. Auf Basis dieser Gutachten kann der Verkehrswert der jeweiligen Immobilie berechnet werden.

Die Lage hat den größten Einfluss auf die Bewertung einer Immobilie. Allein deshalb, weil sie die Nachfrage bestimmt und diese wiederum den Preis. Zur Lage gehört jedoch nicht nur die Region oder Stadt (Makrolage), sondern auch die Mikrolage, sprich: die Nachbarschaft, das direkte Umfeld, die Infrastruktur und das soziale Gefüge.

Eine große Rolle. Allein deshalb, weil sich Modernisierungsmaßnahmen (je nach Baujahr) auf die Restnutzungsdauer der Immobilie auswirken und diese wiederum direkten Einfluss auf den Wert hat. Das heißt: Umfangreiche Sanierungen von z. B. Dach, Fenstern, Türen, Fassaden, Heizung, Sanitär oder Elektroinstallationen wirken sich positiv aus.

Das kommt darauf an, um welche Art von Ausstattung es sich handelt. Wenn es um die „grundlegende Ausstattung“ geht, wie zum Beispiel Balkon und Wintergarten, Heizungsanlage, Sanitäranlage, Elektroanlage, Einbauküche oder Personenaufzug, dann wirkt es sich positiv aus, wenn sie vorhanden ist. Der Grund dafür ist einfach: Sie ermöglicht einen gehobeneren Komfort, vor allem dann, wenn sie sich von anderen Immobilien abhebt. Anders verhält es sich mit einzelnen Objekten und individuellen Dingen wie goldenen Wasserhähnen, einer Wandvertäfelung o. ä. Diese Ausstattungen haben keinen Einfluss auf den Wert.

Nein, das ist nicht möglich. Zumindest dann nicht, wenn Sie die Bewertung für Dritte brauchen. Sie kennen zwar den Kaufpreis, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, Heizung, Elektrik und Sanitär. Es kommen jedoch weitere Parameter hinzu, für die Marktkenntnisse und einschlägige Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt gebraucht werden.

Das kommt auf die Art des Objektes und den Sachverständigen an. Viele Sachverständige arbeiten mit prozentualen Sätzen von 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes. Bei uns liegen die Preise transparent fest:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie Eigentumswohnungen: zwischen 2.000 € und 2.500 € netto, zzgl. Nebenkosten
  • Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte bis 20 Einheiten: zwischen 3.000 € und 4.000 € netto, zzgl. Nebenkosten
  • Bei Objekten mit mehr als 20 Einheiten kalkulieren wir individuell.